O mercado de investimento imobiliário angolano está numa fase embrionária, mas poderá ser uma alternativa de investimento às casas internacionais, caso o caminho a percorrer seja o correcto, afirma a consultora Abacus Savills no seu primeiro relatório sobre o mercado imobiliário de Angola.

 

A falta de segmentação e maturidade do mercado de investimento de Angola, leva a yields iniciais da ordem dos 18% a 22% para os escritórios, e 16% a 20% para o residencial. O estudo "Angola 2010" é da consultora Abacus Savills que, desde este mês, passou a ter representação em Luanda, liderada pelo director geral da empresa, Paulo Trindade, e onde vai arrancar com a comercialização de um projecto da Lena Imobiliária.
No seu primeiro relatório, a Abacus Savills estima que, com a estabilização do mercado de investimento, "o segmento possa, em alguns anos, vir a atrair investidores internacionais, caso este venha a oferecer uma lei adequada ao funcionamento de mercado, produtos prime, com inquilinos de referência, de sectores determinantes para a economia local e internacional". Essa estabilização pode ainda trazer yields acima da média dos mercados existentes, compensando o risco de investimento.
O sector imobiliário do país está, maioritariamente, concentrado na cidade de Luanda, está em fase ascendente de crescimento, mas é um mercado com pouca maturidade. Entre as características deste mercado, destacam-se o facto de a procura ser muito superior à oferta, provocando margens de rentabilidade significativas; a maioria da terra é propriedade do Estado; predomina o direito de superfície; o segmento da recuperação/reconstrução urbana começa a ser potenciado; existem processos burocráticos complexos; está a iniciar-se a diferenciação dos vários segmentos; e os custos de materiais de construção são excessivamente elevados.

 
Hotelaria
Neste primeiro relatório, a Abacus Savills analisa todos os segmentos, tendo concluído que, no mercado hoteleiro, "a escassez de oferta é notória" e ainda que a disparidade entre procura e oferta faz com que algumas empresas optem pelo sistema das "guest-houses". No entanto, adiantam os analistas, o pipeline significativo para todo o país fará com que, no futuro, ocorra um equilíbrio do segmento.
Por seu lado, o mercado residencial tem estado muito activo, sendo que existe escassez de oferta quer para vendas, quer para arrendamento, a oferta está essencialmente concentrada no centro da cidade. Há necessidade de infra-estruturas básicas, há falta de ordenamento do território, existe um começo de definição de um plano director e há um número grande de construções anárquicas.
A Abacus dividiu Luanda em grandes zonas, o centro de Luanda/Luanda Velha; Talatona/Luanda Sul; Camama; Benfica; Viana; e Zona Norte. Neste segmento, a consultora constata que, perante a falta de espaço, sobretudo para expatriados, os investidores, maioritariamente angolanos, compram apartamentos para colocação no mercado de arrendamento residencial, enquanto floresce o mercado das guest-houses. Os arrendatários têm, por norma, de efectuar adiantamentos de renda equivalentes a cerca de um a dois anos, sendo que o inquilino fica responsável pelas obras de adaptação e remodelação. Os arrendamentos de apartamentos em Luanda Velha variam entre 3.760 e os 11.280 euros/mensais. Nas moradias, os arrendamentos em Talatona variam entre os 7.520 e os 15.045 euros/mensais.
A oferta focaliza-se maioritariamente no segmento alto e médio-alto, com tipologias e áreas desajustadas, deixando de parte o segmento médio. A Abacus afirma que se começa a sentir a correcção desta lacuna por parte de alguns promotores. "A tendência imediata será os promotores procurarem desenvolver produtos para o segmento médio, com forte procura".
Em termos de procura, os analistas concluem que esta é transversal a todos os grupos sociais. A nível de oferta, o mercado revela aaquilo que tem sido o país: um espaço em crescimento. A Abacus Savills afirma que a generalidade dos projectos conjuga a vertente residencial com serviços e comércio. Este facto evita as complicações do trânsito caótico de Luanda e é considerada, por isso, uma "mais-valia a conjugação das três vertentes para a população que pode residir e trabalhar no mesmo condomínio.

 
Escritórios
No mercado de escritórios, começa agora a assistir-se à "desagregação dos escritórios de edifícios de habitação" e que, segundo a Abacus Savills, foram até agora a única solução encontrada para a instalação das empresas.
Em Luanda, o stock de escritórios é da ordem de 1 milhão de m2, sendo que grande parte são áreas residenciais adaptadas e que, muitas vezes, não têm condições de funcionalidade. O centro da cidade tem 60% daquele volume e o restante está a Sul de Luanda.
A zona prime é a Baixa e a marginal, onde estão sedes de grandes companhias, sobretudo do sector petrolífero. Alvalade e Maianga são zonas alternativas para a instalação de sedes de empresas, como foi o caso do BFA ou do BCP Angola. Nesta zona estão a ser construídos novos edifícios de escritórios.
Luanda Sul é a nova zona de expansão, com Talatona à frente. As prime rents de escritórios são da ordem dos 121 euros/ m2/mês, enquanto as rendas médias se situam nos 115 euros/m2/mês.
A Abacus Savills salienta que "o espaço de escritórios disponíveis actualmente é diminuto, no entanto, a oferta futura tem aumentado progressivamente, descentralizando-se a partir do centro de Luanda.
A consultora antecipa uma necessidade de cerca de 1 milhão de m2 de escritórios nos próximos oito a 10 anos nas principais localizações. Os analistas prevêem a continuação da forte pressão nos valores "dado o contínuo crescimento das organizações e a necessidade inerente de espaço, aliado a uma diminuta introdução de novo stock de escritórios no mercado". Adianta que se começa a sentir a necessidade dos promotores encontrarem "soluções para algumas empresas, hoje deficientemente instaladas, mas que não tem possibilidade de mudança pela questão dos valores praticados". Avançam que a solução é de alguma forma idêntico à do residencial, pois torna-se necessário introduzir outras localizações, para escritórios com valores mais conservadores e que dessa forma podem preencher a procura emergente.

 
Retalho
O aumento de poder de compra no país tem potenciado o surgimento de grandes espaços comerciais. O Belas Shopping foi o primeiro espaço de grandes dimensões a surgir no país. Implantado em Talatona tem cerca de uma centena de lojas, oito salas de cinemas e 17 restaurantes.
O Comandante Gika - Luanda Shopping está a ser construído no bairro de Alvalade. O projecto tem 120 mil m2, incluindo mais de 200 lojas e um hipermercado. O shopping do Kinaxixi também está em construção e tem mais de 50 mil m2 de ABL.
As rendas identificadas pela Abacus Savills situam-se à volta de 58 euros/m2/ mês, não considerando os incentivos. Os consultores alertam para o facto de para além destes grandes espaços, também as áreas residenciais e de escritórios incluem espaços com área comercial, o que pode esgotar o espaço de crescimento do segmento, pois a emergente classe média ainda não tem suficiente massa critica para alavancar todos estes projectos em simultâneo.
O mercado industrial e logístico é o segmento que se encontra num estado mais embrionário no país. Os analistas consideram que toda a estrutura logística de Angola terá de ser alicerçada em três dos quatro portos marítimos existentes, e onde a interligação destes com o transporte ferroviário será, no futuro, determinante para o desenvolvimento sustentado do país. A construção de novas estradas entre as províncias é outro dos factores determinantes, constatando-se a intenção de entrada de operadores logísticos internacionais.
O imobiliário logístico e de armazenagem está associado à indústria petrolífera, sendo a maioria dos armazéns "owner occupier" e a Abacus Savills constatou que a procura de armazéns está progressivamente a aumentar, particularmente nas zonas de proximidade dos portos.
Os principais portos do país são Luanda, Lobito, Namibe e Cabinda. Neste último, está em desenvolvimento a requalificação do porto com o intuito de aumentar a capacidade de atracção de navios e a construção de uma linha férrea sobre o cais. O canal de acesos ao lago terá 80 metros de largura.
Em Luanda, e para além da zona do porto, destacam-se as zonas de Viana, Benfica, Estrada par ao Cacuaco e a estrada para Catete. Entre os promotores que estão no país a actuar neste segmento, a Abacus destacou a Drago e a Tiner, para além do Governo angolano.