O ano de 2012 será muito semelhante ao de 2011, onde pontuaram as dificuldades. A retoma pode acontecer em 2013, afirma Pedro Salema Garção, assistante managing director e responsável pelo departamento de Agência da consultora Worx. Adianta que em 2013 vai assistir-se à falta de oferta nova de escritórios, com destaque para a zona centro de Lisboa.

 
Como correu para a Worx o segundo semestre de 2011 em escritórios, em comparação com o período anterior?

De uma forma geral este ano tem sido muito "pesado", exigindo mais trabalho, dedicação e criatividade do que os anos anteriores. No fundo, trata-se de trabalhar mais para tentar atingir os mesmos objectivos.

O primeiro semestre foi bastante mais parado do que o segundo, devido essencialmente à instabilidade económica e política. As nossas principais operações concretizaram-se ou vão ser concretizadas no segundosemestre. Os números falam por si: a facturação da Worx e o conjunto das operações realizadas foram 80% superiores no segundo semestre face ao primeiro semestre.

A nível de trabalho e procura foram idênticos nos dois períodos, ou seja, apenas o encerramento das operações é que foi efectuado já no segundo semestre.
 
As melhorias registadas com novos negócios reflectem uma tendência a continuar em 2012, ou não?

É arriscado responder a esta questão com a instabilidade nacional e europeia  que se vive neste momento. Julgo que só em 2013 iremos ter uma retoma. Com os dados agora disponíveis, creio que 2012 vai ser semelhante a 2011. É ainda importante referir que em 2013 deverá haver falta de oferta nova de escritórios em todas as zonas, em especial na zona centro de Lisboa. 
 
Que papel têm tido os investidores externos na procura de espaços em Lisboa?

Assistimos cada vez com maior frequência a empresas internacionais que escolhem Portugal para os seus centros de escritórios. Temos acompanhado essa tendência com algumas empresas ao longo dos últimos anos.
Existem empresas que criaram as suas estruturas em Portugal para apoio exclusivo a nível internacional. Tal fenómeno deve-se à qualidade de vida que os funcionários e direcções podem encontrar em Portugal, sendo a relação custo/qualidade dos escritórios bastante competitiva.
Efectivamente, existem em Portugal projectos bem pensados e muito bem construídos, comparando com alguns países da Europa. Outros factores relevantes que jogam a favor do nosso país são o clima ameno e a vocação turística.

Actualmente, estão em curso várias procuras em Portugal com o objectivo de encontrar escritórios baratos, funcionais e bem localizados. No entanto, as dificuldades sentidas por algumas empresas internacionais têm implicado a redução de áreas ou mesmo a saída de Portugal (encerramento). A maioria destas empresas está neste momento a renegociar os espaços e a tentar adequar-se a outras realidades de ocupação do espaço (layout).

Uma outra realidade que se verifica há alguns anos são as operações de sale and lease back. Cada vez mais as empresas internacionais recorrem a este tipo de operações, com o intuito de realizar mais-valia e ter a opção de se ajustarem sempre que quiserem a um possível novo espaço ou layout.

É raro encontrar uma empresa internacional que queira comprar um escritório. A opção é quase sempre o arrendamento para contratos de cinco anos e, muitas vezes, com uma break option ao final do terceiro ano, consequência da falta de previsão de crescimento.  
 
Que argumentos contam na contratação de um novo espaço de escritório?

Depende muito da actividade da empresa, mas contam essencialmente os seguintes argumentos:

- Valor: é o principal aspecto a ter em conta em todos os sectores de actividade - é rara a empresa que não tenha este ponto em atenção. Neste momento, depende muito da zona e do tipo de edifício, mas cada vez mais se joga com a carência, rendas progressivas, ajudas de fit out. De salientar que a carência surgiu para que os inquilinos não tivessem que duplicar rendas, sendo cada vez mais utilizada de forma a ajudar no investimento inicial que as empresas aplicam na mudança de um escritório.

- Localização: é um factor que depende muito da actividade, caso das empresas de call center (depende muito do tipo de colaboradores que pretendem ter e qual a dimensão), transportes, restauração e segurança da zona são elementos considerados, pois trabalha-se 24 horas.
- As empresas financeiras, de consultoria, advogados ou recrutamento normalmente gostam de ter um escritório representativo no centro de Lisboa (é como um cartão de visita para os seus clientes).

- Layout/eficiência do espaço: este é um argumento que cada vez mais as empresas de média e grande dimensão têm em atenção. É quase tão importante como o valor/m2, pois se o espaço for muito eficiente consegue-se contratar menos área, o que implica uma redução dos custos. Assim, a flexibilidade do espaço também é importante para a criação ou movimentação de departamentos dentro da organização, de forma a ter as melhores condições de trabalho e comunicação. Faz parte do nosso trabalho mostrar este ponto aos nossos clientes.

- Características técnicas: valorizadas principalmente pelas grandes empresas, tanto por causa da qualidade de trabalho, como pelos custos em consumos que se verificam no final do mês. Também é um aspecto importante que nos compete salientar junto dos nossos clientes.
- Condomínio: muitas vezes as empresas descartam este ponto. Porém, é muito importante perceber de início o que inclui, pois muitas vezes torna-se um grande peso na estrutura de custos. 
 
Que peso tem a oferta de um escritório sustentável?

Mais uma vez, está relacionado com os custos e a qualidade de trabalho. Como já mencionei, tem peso principalmente para a procura de grandes áreas. Contudo é uma tendência que se está  a aplicar também às médias empresas. Parece-me que cada vez mais a sustentabilidade será um requisito do mercado (é suposto os escritórios serem à partida eficientes e sustentáveis) e sem que isso tenha implicações significativas no valor final, principalmente no valor de arrendamento.
 
Que exigências estão a ser feitas a nível de fit out ou período de carência?
Sublinho que é muito mais fácil para o proprietário negociar a carência, sendo que esta negociação depende muito da localização, tipo de inquilino e garantias. Neste momento, podemos encontrar no centro de Lisboa carências de três a seis meses e fora do centro entre seis a 12 meses. Contudo, é possível o fit out, desde que a empresa ofereça garantias (bancárias, de permanência...), sendo normalmente mais utilizado em grandes áreas e dependendo muito do proprietário.
 
Que soluções poderá vir a Worx a propor para desanuviar o volume excessivo de oferta de escritórios?

Depende muito das zonas, mas em todos os casos futuros (dois anos) iremos identificar a falta de novos escritórios que possam responder à procura. Prevê-se uma carência de stock de escritórios a partir de 2013 que se deve à não promoção de novos escritórios. Isto é, os projectos em curso serão concluídos até 2012. O volume de m2 em pipeline é dos menores desde que há registo e pode ter um impacto significativo no caso de retoma e no aumento da procura. Isto tem que ver com a dificuldade do mercado imobiliário se ajustar rapidamente no caso de retoma da economia, dado que apresenta um ciclo bastante mais longo:

- Zona centro de Lisboa (zona 1 e 2): existe pouca oferta de escritórios novos. Aqui, acreditamos que se deve continuar a apostar na reabilitação e na melhoria dos escritórios usados. Verifica-se procura de escritórios nesta zona, mas não existem grandes áreas para apresentar aos clientes, nem escritórios adequados ao bom funcionamento de uma empresa.

- Zona de Expansão de Lisboa (Zona 3): é importante ser criativo e ponderar cuidadosamente cada projecto, pois existe alguma oferta de qualidade que não está a "sair" para o mercado como deveria.

- Zona Histórica (Zona 4): existe pouca oferta de escritórios novos. Defendemos que se deve continuar a apostar na reabilitação e na melhoria dos escritórios usados, bem como na reconversão de edifícios para escritórios.

- Parque das Nações (Zona 5): neste momento, e ao contrário das outras zonas, temos verificado alguma dinâmica, especialmente porque os Investidores/promotores estão a ceder à negociação ou renegociação. Com muita precaução, deve manter-se a aposta em escritórios de qualidade.

- Corredor Oeste (Zona 6):  é das zonas que está a ser mais penalizada na sua procura e como consequência na negociação. Conseguimos encontrar espaços de escritórios com qualidade razoável a valores próximos do mercado Industrial Prime, com margens de negociação de carência e fit out que não fazem sentido. Neste momento, todos os projectos desta zona devem ser bem pensados e adaptados è nova realidade.

- Outras Zonas (Zona 7): estamos a verificar alguns projectos de escritórios que podem marcar a diferença. É preciso ter em atenção o valor por m2, pois normalmente a procura para esta zona tem como ponto principal (e quase exclusivo) o factor custo.