Como evoluíram as instruções a nível de retalho, escritórios? Que comparação faz com o ano anterior?

A comparação com o ano anterior é positiva. Em termos gerais, a Jones Lang LaSalle cresceu em volume de faturação, o que, em anos como o que passou, é muito positivo.

Quanto à evolução das instruções, em agência de escritórios temos, atualmente, 31 mandatos de exclusividade e coexclusividade que totalizam uma área de 103 mil m2. Destes mandatos, três foram obtidos em 2011 e dizem respeito ao 50 Office, um edifício de escritórios totalmente remodelado no n.º 50 da Av. Casal Ribeiro, a outro edifício também na Av. Casal Ribeiro, 14, e ainda um portefólio de ativos de um banco.

Por sua vez, a área de agência de retalho tem, neste momento, três projetos em comercialização que perfazem um total de 73 mil m2, além de 18 projetos já em funcionamento e cuja recomercialização temos a nosso cargo. Numa altura em que a capacidade de crescimento do mercado de centros comerciais é limitada pela própria maturidade que esta indústria atingiu, trabalhamos agora uma carteira de lojas de rua cada vez maior, fazemos o tenant representation de diversas marcas e também ajudamos as empresas, arrendatários ou proprietários a renegociar as suas rendas. Em 2011, as principais instruções em retalho foram, a comercialização do Alegro Setúbal e da ampliação do Jumbo de Famalicão e ainda o tenant representation de uma marca importante de bricolage.

 
Em termos de operações, sentiram alguma quebra nestas áreas?

Apesar da quebra do mercado, a Jones Lang LaSalle teve um ano positivo, porque participou nas maiores operações de escritórios e de investimento. As duas agências, escritórios e retalho conseguiram colocar cerca de 36 mil m2 no total.

Destaco o departamento de escritórios, já que, num ano em que o volume de absorção terá atingido mínimos históricos (estimamos que fique abaixo dos 80 mil m2), a Jones Lang LaSalle foi responsável pela colocação de 25% da área (mais de 20 mil m2), metade do lado dos proprietários e metade do lado dos seus clientes corporate. Com estes últimos, participámos em duas das três maiores operações do mercado em 2011. Uma diz respeito ao arrendamento a uma multinacional norte-americana da totalidade de um edifício no Parque das Nações com 6211 m2, e a outra é relativa à colocação de uma entidade financeira internacional numa área de 4126 m2 num edifício no centro de Lisboa.

Também em investimento com um volume de mercado na ordem dos 200 milhões de euros, participámos nas maiores transações do ano. Posso mesmo adiantar que assessorámos negócios no valor conjunto de 61 milhões de euros, o que poderá equivaler a 30% do volume total anual que prevemos tenha sido realizado.
 
Com os dados atuais, o que é possível antecipar para 2012 nessas mesmas áreas de negócios?

Não podemos ser muito otimistas. Estamos plenamente conscientes de que será um ano pelo menos tão desafiante como o que passou. É difícil adiantar números. Em investimento, temos sempre a expetativa de que se concretizem as primeiras grandes operações ditas "oportunísticas". Isto desde que os bancos "abram" para financiamento. E deverão também surgir outras transações cirúrgicas, tal como em 2011, com alguns family offices nacionais e internacionais ativos. Nesta área de investimento, há bons produtos em Portugal, com qualidade e já com preços muito atrativos, que continuam a despertar o interesse dos investidores internacionais. É, por isso, normal que venham a concretizar-se, em breve, algumas operações importantes.

É sempre bom lembrar que Portugal é um bom país para apostar em imobiliário e que temos diversos investidores estrangeiros que têm cá colocados centenas de milhões de euros em vários tipos de ativos, a maioria dos quais estão muito satisfeitos.

No mercado de arrendamento de escritórios, também é difícil fazer prognósticos, mas com o PIB a decrescer, apontaria para níveis semelhantes aos de 2011, ou seja, abaixo dos 100 mil m2.
O mercado de retail, também está em retração, com a quebra do consumo a afetar grande parte dos lojistas. Para este ano, está apenas prevista a inauguração de um centro comercial - o Dolce Vita Braga com 50 000 m2 - mas o mercado de rua deverá manter uma dinâmica forte já que, apesar de tudo, várias marcas procuram espaços nas principais zonas comerciais dos centros das principais cidades.

 
Qual o peso no negócio da Jones Lang LaSalle das áreas transacionáveis e das não-transacionáveis?

As áreas transacionais já só pesam 30% no negócio da Jones Lang LaSalle. Hoje, são as áreas não-transacionais que representam a grande fatia do nosso negócio em Portugal. A arquitetura é, neste momento, a que gera um maior volume de faturação à empresa e vamos continuar a apostar nesta linha de negócio, estratégica para nós. Gestão de imóveis é já a segunda área da Jones Lang LaSalle em termos de volume de negócio. Em avaliações, temos vindo a crescer ano após ano e, desde 2009, praticamente duplicámos o nosso volume de negócios. Obviamente, pretendemos continuar a crescer nas áreas transacionais e vamos fazê-lo, se o mercado deixar, mas termos as restantes linhas de negócio bem posicionadas e a funcionar em pleno é um grande fôlego para a empresa, nestes anos em que as operações, sobretudo as grandes, são mais escassas.
 
Que peso tem tido o trabalho desenvolvido para o exterior do país, nomeadamente para Angola e Brasil?

Ainda não tem um peso muito grande, sobretudo no Brasil, para onde só agora estamos a começar a olhar, nomeadamente através da nova área de retalho criado na Jones Lang LaSalle Brasil.

Para Angola, concretizámos negócios importantes em 2011 e queremos continuar a nossa atividade neste mercado através do nosso escritório em Lisboa, que é onde está o nosso know-how. Até agora, temos aproveitado as portas que o nosso parceiro para este país nos vai abrindo, sobretudo para consultoria e retail leasing e em projetos muito específicos, para os quais achamos que podemos dar um bom contributo.

Estamos atentos a todas as oportunidades, pois Angola é definitivamente um mercado que devemos explorar, tendo em conta o potencial de crescimento que o setor imobiliário apresenta e o facto de se constituir como um alvo preferencial de internacionalização, não só para os nossos clientes lusófonos como para os de outros quadrantes internacionais.

 

Como se está a posicionar a Jones Lang LaSalle para os difíceis anos que se avizinham?

Quanto mais difíceis os anos, mais fortes nos temos tornado. Vivemos, de facto, anos muito desafiantes, mas temo-los vivido aqui, internamente, com grande dinamismo e motivação.
Trabalhamos dia a dia com muito entusiasmo e profissionalismo. O ambiente é bom, vivemos intensamente cada pequeno negócio que concretizamos. Trabalhamos em total transparência, com as pessoas perfeitamente informadas daquilo por que empresa passa em cada dia. Sabem dos negócios, sabem quanto custa alimentar uma estrutura como a nossa. Acho que se sentem bem aqui. Penso que esta nossa cultura, que fomentamos internamente, vai passando naturalmente para os nossos clientes, que sabem que, mesmo nestas alturas, conseguimos apoiá-los e que podem continuar a contar connosco para gerar valor para os seus negócios e para ajudá-los a ultrapassar a suas dificuldades. Este é o nosso posicionamento para enfrentar estes anos.
 
É possível antecipar o downsizing de algumas áreas? Fez sentido falar em fechar áreas sem massa crítica para operar?

As medidas que tínhamos de tomar já foram tomadas. Todas as áreas onde atuamos têm, hoje, massa crítica mais do que suficiente para continuarem a operar.
 
Antecipa cenários de fusões por absorção no mercado português da consultoria imobiliária?

É provável que isso possa acontecer tanto no mercado nacional como internacional. Para a Jones Lang LaSalle, nesse capítulo, 2011 foi um ano muito importante, na medida em que adquirimos a King Sturge, em finais de maio. Os 43 escritórios e representações da King Sturge na Europa, incluindo 24 no Reino Unido, passaram a integrar a Jones Lang LaSalle e operam agora sob a nossa marca que, em resultado da fusão, se tornou líder destacada no mercado do Reino Unido e da Europa Continental. Com esta fusão, passámos a estar presentes em 70 mercados de 30 países na região EMEA, empregando 5300 pessoas. Só o negócio do Reino Unido, concentra 2700 colaboradores em, agora, 34 escritórios.
 

Em que medida é que a recessão em Portugal e a possível recessão na Europa afetará esta indústria no global?

Esta indústria já tem vindo a ser muito afetada. Resta saber em que medida é que será ainda mais nos próximos anos. Em Portugal, este ano, batemos recordes negativos de take-up de escritórios e de volumes de investimento. Há muito pouca liquidez e os ativos têm sofrido desvalorizações importantes.

Tudo isto se passa um pouco por toda a Europa, sendo que há mercados mais seguros em cidades como Londres, Paris e algumas alemãs, onde os investidores se refugiam mais nestas alturas e onde as perspetivas de recessão não são tão marcadas.

Outros países, como a Rússia e a Polónia, estão também com boas performances, e têm sido um dos alvos mais ativos dos investidores.

Em Portugal, em determinada altura, durante 2011, a paralisia foi total. Entre os meses de março e agosto, muito pouco se passou. Já o último trimestre foi bem mais animado. Só nós, na Jones Lang LaSalle, fechámos quase duas mãos cheias de grandes operações, tanto de investimento como de agência, bem como de obras de fit-out, tendo ainda ficado algumas por concretizar para o início deste ano, que parece estar mais movimentado.
 
É possível uma alteração de paradigma neste negócio?

Quase todos os negócios estão a ser repensados, e o imobiliário não é exceção. Isto porque a base de tudo, em qualquer modelo, era o financiamento fácil e barato, que mais do que duplicava a rentabilidade dos capitais próprios. Sem esta alavanca, as rentabilidades que são apresentadas aos investidores não são, na maioria das vezes, atrativas. E, quando o são, os investidores são muitíssimo cautelosos, razão pela qual o número de transações é muito escasso.

Estamos numa fase em que, por exemplo, o valor final de um projeto imobiliário pode ser pouco superior ao valor gasto na sua construção. Algo que mata a rentabilidade logo à partida, se o valor dos terrenos ou dos imóveis alvo de intervenção não estiver, em alguns casos, a níveis próximos de zero.

 

Está a referir-se por exemplo à reabilitação?
Em alguns casos, sim. Por exemplo, se o custo de reabilitação for de 1500 euros/m2 e se só se conseguir vender por 2000 euros/m2, por quanto é que se pode comprar? Se for por 500 euros/m2, já não se tem lucro. Mas o vendedor desse ativo ainda insiste nos 1300 euros/m², por isso, não há negócio... Há ainda uma discrepância muito grande de valores entre quem quer comprar e quem quer vender e, enquanto assim for, o mercado só pontualmente é que vai mexer, tal como se verificou em 2011.
 
Que mensagem deixa para os trabalhadores da Jones Lang LaSalle Portugal?

Que a Jones Lang LaSalle, tanto em Portugal como no resto do mundo, tem tido excelentes performances em tempos difíceis. Como referi atrás, quanto mais difícil está o mercado, mais fortes nos temos tornado e mais nos temos destacado. E, por isso, temos razões para nos sentirmos confiantes, seja em que ciclo do mercado nos encontrarmos.