Qual o crescimento registado em 2011 no departamento de avaliações da Aguirre Newman Portugal? Quais as perspetivas genéricas para o departamento no corrente ano?

O departamento de avaliações registou, em 2011, um crescimento homólogo de 61% em termos de volume de negócios, o que se traduziu no seu melhor resultado de sempre.

Apesar da incerteza que acompanha as previsões de desempenho da nossa economia em geral, e do setor imobiliário em particular, é previsível que o nível de atividade nesta área de negócio se mantenha em 2012.
 
O que motiva as empresas e instituições a solicitarem um maior volume de avaliações? O que está na base dos pedidos?

A maior fatia da nossa atividade está relacionada com os fundos de investimento imobiliário, cuja atividade é regulada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).

A necessidade de avaliações decorre não só das exigências dos regulamentos daquela instituição, mas também da gestão profissional que as sociedades gestoras praticam nos fundos que gerem, a qual suscita a necessidade de conhecimento do real valor dos seus ativos. Por outro lado, em 2011, assistimos a uma crescente solicitação de serviços por parte do setor financeiro e das sociedades de capital de risco.

Os objetivos das avaliações podem ser bastante diversos. É possível destacar, quanto a esses objetivos, a necessidade de conhecimento do valor de mercado para efeitos de transação (por exemplo, no âmbito de fusões e aquisições de sociedades), assim como a credenciação de valores de mercado para atualização de garantias reais ou para o registo contabilístico de excedentes de revalorização ou de imparidades.
 

Quais as vertentes do imobiliário comercial onde é mais relevante ter avaliações atualizadas? Qual dessas áreas apresenta maior volatilidade?

No universo do imobiliário comercial, o setor dos escritórios é talvez aquele em que a atualização de valores de avaliação está mais em cima da mesa.

Durante 2010 e 2011, assistiu-se à necessidade de racionalização de custos por parte de empresas em distintos setores da economia. As rendas das instalações representam uma componente importante dos custos fixos das empresas, razão pela qual esta parcela tem sido alvo de especial atenção por parte dos arrendatários. Por seu turno, os proprietários acompanham também de perto este tema, uma vez que os rendimentos prediais representam uma importante componente na valorização dos seus ativos. No que respeita à volatilidade, a situação não aparenta grande diferença entre os setores do retalho e dos escritórios.
 
Os promotores/construtores têm noção de até onde pode ir a perda de valor dos imóveis perante a atual conjuntura?

Esta é uma questão interessante. Os promotores e construtores são talvez os players do mercado que melhor conhecem a variação do valor dos seus projetos de investimento. A questão está na necessidade de a reconhecerem, visto que isso pode influenciar o desenvolvimento da sua atividade. Por exemplo, o não reconhecimento de perdas em tempo oportuno pode traduzir-se numa maior demora de absorção dos projetos ou em taxas de desocupação elevadas.
 
Pela análise que o departamento está a fazer, quais as zonas de Lisboa mais valorizadas e as mais depreciadas? Quais os fatores que marcam essas tendências?

Os números de 2011 para o mercado de escritórios revelam uma área colocada pouco abaixo dos 90 mil m2 (menos 17% face a 2010) e uma ligeira redução das rendas médias, mais evidente no Eixo Prime e no Corredor Oeste.

Analisando as áreas devolutas, a vacancy rate ronda os 8% no Eixo Prime, enquanto no Corredor Oeste e Parque das Nações supera os 20%. Se olharmos para os valores absolutos, estes números representam cerca de 48 mil m2 de área disponível no Eixo Prime, 70 mil m2 no Parque das Nações e 215 mil m2 no Corredor Oeste.

A reduzida vacancy rate do Eixo Prime aliada à descida da renda média que se verificou, em 2011, nesta zona faz prever que esta se manterá bastante atrativa para a tomada de novas áreas.

Por outro lado, é impressionante imaginar que a colocação da totalidade da área atualmente disponível no Corredor Oeste, a ritmos de 2011 e não contando com novos projetos, não deverá acontecer antes de oito a nove anos. Mesmo conhecendo a histórica elevada taxa de desocupação desta zona, não será de estranhar a ocorrência de ajustes nas rendas praticadas.
 

Até que ponto o departamento de avaliações se cruza com outros departamentos da Aguirre? Os clientes estão a solicitar serviços transversais?

Os clientes de avaliações são muito exigentes e sofisticados, o que nos leva à procura contínua de oportunidades de prestar um serviço diferenciado e personalizado. Por exemplo, temos clientes que nos solicitam, no âmbito de uma avaliação, um estudo sobre o melhor posicionamento de determinado ativo no mercado, ou que necessitam de estimativas de investimento a realizar, e respetivo retorno, para os diferentes cenários de posicionamento.
Na Aguirre Newman, temos capacidade de resposta a estas solicitações, já que possuímos uma área de arquitetura e uma área de estudos de mercado altamente especializadas e com excelente track record neste tipo de análise.
 
No mercado nacional, como é que a Aguirre Newman quer ser vista nesta área específica de negócio?

A Aguirre Newman é uma empresa regulada pelo Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Em Portugal, o Departamento de Avaliações tem o compromisso de proporcionar aconselhamento imparcial, independente e objetivo aos seus clientes, de acordo com as melhores práticas internacionais e na observância dos mais elevados padrões de ética. É neste enquadramento que nos revemos e é segundo o mesmo que queremos ser reconhecidos.
 
Como vê o mercado nos próximos dois anos, tendo em conta as condições da conjuntura atual?

Fazer previsões na atual conjuntura não é uma tarefa fácil, mas já existem e vão continuar a surgir oportunidades de investimento únicas. Muito possivelmente o interesse dos investidores no setor de escritórios irá sobretudo para os eixos Prime e CBD, em detrimento de zonas mais periféricas, aumentando a pressão para descida das rendas e aumento da taxa de desocupação nestas zonas. No geral, os investimentos serão ainda mais ponderados e refletidos, sendo que o foco residirá na localização, na segurança dos contratos de arrendamento e no rating dos inquilinos.