Como foi o ano de 2011 para a Aguirre Newman Portugal na vertente do imobiliário comercial?

Em termos de atividade da empresa, traduziu-se no crescimento das áreas técnicas, concretamente na área das avaliações, da gestão dos imóveis e da arquitetura, e num decréscimo nas áreas transacionáveis, caso da agência, escritórios e indústria e da área do investimento. De certa forma, foi também o reflexo do que se passou no mercado. Assistimos a uma quebra do mercado que anda na vizinhança dos 60%, tendo passado de um valor de 750 milhões de euros anuais para cerca de 280/300 milhões de euros anuais. Na área dos escritórios, registou-se um decréscimo da atividade superior a 10%, passando dos 105 mil para 88 mil m2; enquanto no retalho, e apesar da dinâmica que houve a nível do comércio de rua, registou-se uma quebra geral da atividade de colocação de lojas. Na área da indústria, replicou-se a situação.
 
Qual o volume de negócios da empresa em 2011?

Faturámos próximo dos três milhões de euros, menos 30% em termos homólogos. Os mercados onde operávamos tiveram variações entre os 20/30% e os 70% negativos.
 
Esta evolução negativa teve implicações na reorganização da Aguirre Newman a nível de pessoas e pelouros?

Teve, sobretudo por alguma insatisfação da nossa parte a nível de uma postura comercial que havia que corrigir. O nosso ADN assenta, sobretudo, numa proatividade. Por força da nossa frente internacional, não temos um networking que nos permita trazer atividades com apresentação de clientes e marcas sobre as quais possamos repousar. Temos de ter uma cultura extremamente proativa na angariação de produto, na identificação de procuras, de forma a ir ao encontro daquilo que são as expectativas dos nossos clientes e da nossa prestação de serviços.

Sentimos que houve, por parte de alguma equipa comercial, uma certa acomodação a esta ideia generalizada da crise, e não estávamos a sentir uma capacidade de resposta de forma a ter a energia, paixão e proatividade para ir buscar mais negócio e trabalho. A reorganização foi nesse sentido. Vamos passar a assentar numa maior proatividade. Acabámos de admitir uma pessoa que terá funções alargadas comparativamente com as anteriormente preenchidas por colaboradores que saíram da empresa.
 

Quem é o reforço?

É o Duarte Correia de Oliveira. Foi nosso consultor há dois anos. Saiu, mas regressou para ser um consultor mais universal. Não estará apenas focado na área dos escritórios, abrangendo também a área de retalho.

Por outro lado, estará menos no escritório e andará mais na rua, em contactos comerciais, apostando em mais proatividade e no desenvolvimento de reuniões para potenciar oportunidades de negócio.
 
A situação de 2011 tendencialmente continuará em 2012. O que é possível perspetivar, neste início de fevereiro, sobre o que irá acontecer no corrente ano nas várias vertentes?

Quando olhamos objetivamente para o enquadramento macroeconómico em termos de correlação, o que é de esperar é que 2012 venha a ser pior do que 2011. Tenho esperança de que tal não aconteça, considerando que estamos a atingir valores de comercialização que são historicamente baixos e que proporcionem as condições necessárias à mudança. Ou seja, as empresas podem encontrar uma motivação para mudarem de instalações, através de uma assunção de custos de arrendamento mais baixos do que aqueles que estão atualmente a suportar.

Esta é a grande dúvida: até que ponto é que a redução dos valores do arrendamento poderá criar as condições que permitam que haja uma dinâmica no mercado que contrarie a inércia que irá resultar do decréscimo económico que é previsível para 2012.
 
Dentro das áreas não transaccionáveis, caso da arquitetura, fit-out ou avaliações, o que é previsível acontecer?

Na área da arquitetura, já sentimos, em 2011, que havia muitas oportunidades de mercado, pelo facto de as empresas que estão a reestruturar-se, precisarem de remodelar as instalações para acomodar essa reestruturação. Diria que a natureza do trabalho é capaz de ser distinta, pois assentará mais em remodelações do que propriamente em preparação de escritórios novos.

A nível das avaliações, o ano passado foi o melhor de sempre. Estamos com uma dinâmica no início do ano que nos leva a acreditar que 2012 não será muito diferente de 2011.
 

O que é que explica a necessidade de avaliações? São os fundos, os bancos ou as empresas os principais clientes?

Existe movimento de portefólios que leva a uma procura por grandes quantidades de avaliações. Há trabalhos de portefólios significativos que nos conduziram a um crescimento da faturação nesta área.
 
Envolve fundos de investimento ou bancos?

São transações entre ambos, sendo previsível que essa tendência continue durante este ano. Sabemos que, cada vez mais, os bancos estão a receber imóveis. Os bancos têm de olhar criticamente para isso. Quem olha para os ativos da banca numa perspetiva de compra, também tem de valorizar aquilo que eventualmente considere poder vir a adquirir, e daí as oportunidades.

Isso significa que os bancos, para além de procurarem parceiros na área do imobiliário residencial, estarão a procurar parceiros para colocar imóveis comerciais?

Conhecíamos as fragilidades na área da habitação, mas também quem está na área comercial não foge a essas dificuldades. A exemplo do que se passa na habitação, também temos um conjunto de patrimónios em diferentes fases de desenvolvimento que estão a ser recebidos pelos bancos.
 
A Aguirre Newman Portugal tem acordos preferenciais para essa colocação?

De uma forma geral, trabalhamos com o universo da banca e dos fundos de investimento imobiliários. Temos a felicidade de ser um canal preferencial na colocação desses ativos e, nessa medida, estamos a trabalhar com esses parceiros.
 

Voltando ao mercado, Portugal continua dependente do risco-país para o investimento externo? Vão ocorrer negócios oportunísticos?

Portugal tem um karma, em termos de atratividade ao investimento estrangeiro. Não estamos a conseguir contrariar essa situação, embora tenha de salientar o papel relevante que está a ser feito pela consultoria mobiliária lato senso.

Todos estamos conjuntamente a desenvolver um esforço para tornar Portugal num destino atrativo para o investimento estrangeiro e a tentar vender a imagem positiva do país. Isso não está a ser nada fácil. Isto é ilustrado pelo facto de, dentro da redução que houve no investimento imobiliário durante 2011, a fatia que coube aos FI internacionais ter sido de 15%.
Os family offices têm encontrado condições satisfatórias para a realização dos seus investimentos e estão a olhar para Portugal e a investir em no país, embora muito aquém daquilo que são as oportunidades e daquilo que era o nosso desejo que fossem as suas concretizações de investimento. Os oportunísticos ainda não encontraram, por parte de quem vende, uma aceitação das condições em que eles gostariam de investir. E é nessa medida que ainda não sentimos uma grande atividade dos fundos oportunísticos que estão a olhar para o nosso país.
 
Os investidores do Brasil, de Angola e de outras regiões com afinidade a Portugal não poderão criar alguma dinâmica no mercado?

Não temos sentido uma grande dinâmica, sobretudo a nível da propriedade comercial. Tem havido alguma procura numa perspetiva de utilizador, mais do que numa perspetiva de investimento. Neste aspecto, ainda estão numa posição expectante, a colher informações para melhor conhecimento do mercado. Estamos sob auscultação relativamente ao perfil dos investidores que identificou.
 
A Aguirre Portugal não encara a possibilidade se ser proativa e ir para os mercados emergentes?

Estamos a fazê-lo. Neste momento, temos algumas parcerias em estudo para alargar o nosso leque de oferta que identificou.
 
Quando fala em parcerias, significa em que regiões e com quem?

Estamos a falar com entidades portuguesas para nos tornarmos representativos em mercados como o Brasil, com destaque para parcerias nacionais que estão a ser operativas no Brasil. Há uma dinâmica que passa pela identificação de clientes que estão interessados em investir, ou eventualmente (e este é um caso concreto) olharmos para um terreno e fazer procurement através do nosso know-how, procurando que um cliente se instale no espaço para, de seguida, promover a construção do ativo. Atuamos através da via da procura ou da oferta.
 
Em termos sucintos, como é que a Aguirre Newman Portugal encara o ano de 2012?

Necessariamente teremos de ser mais proativos, tal como já expliquei. Não ficámos completamente satisfeitos, sentimos que poderíamos ter feito mais em 2011. Quando fazemos um balanço, é importante percebermos se fizemos tudo que era possível para alcançar o resultado. Poderíamos ter feito algo para ir mais longe? A resposta a que chegámos foi que poderíamos ter feito mais, e é isso que estamos a procurar fazer em 2012. Ver se fazemos com que a equipa esteja menos acomodada ao conceito da crise, pois, quando se fala muito nesta situação, o natural é haver acomodação à ideia e sente-se que não há muito a fazer. Parece que a crise explica sempre a ausência de resultados, mas queremos contrariar esta ideia.