Por Dina Vieira *
A proposta de reforma da Lei do Arrendamento Urbano visa, sobretudo, os contratos de arrendamento para habitação anteriores a 1990 e os arrendamentos comerciais anteriores a 1995, especialmente no que diz respeito à atualização das rendas. As medidas já apresentadas e debatidas pretendem que o proprietário receba um valor justo pela locação da sua propriedade, dando sustentabilidade às exigências de manutenção e conservação do locado e, simultaneamente, garantir ao inquilino o direito a uma habitação condigna. Ora, daqui resulta que o regime transitório tem como objetivo atacar as rendas desatualizadas e não
o contrato em si.

 
Fiscalmente, a proposta pretende aproximar o valor da renda ao valor de mercado optando por um mecanismo de atualização das rendas que assenta no sistema de determinação do valor dos imóveis, nos termos e critério ínsitos na reforma de tributação do património.

Desta forma, o senhorio que pretenda a atualização da renda deverá solicitar a avaliação do imóvel aos serviços das finanças, sendo este valor conjugado com o coeficiente de conservação (que avalia em graus o estado de conservação do imóvel). Será, pois, com base nesta avaliação que o senhorio pode propor a atualização da renda ao inquilino e este pode apresentar a sua contraproposta, procurando-se o acordo entre as partes. Após a verificação do valor da renda, a atualização será feita progressivamente, protegendo-se a situação orçamental do arrendatário.
No caso de não haver acordo, o inquilino tem de sair do imóvel, mas com a indemnização correspondente a 60 rendas (equivalente a cinco anos de contrato) a pagar pelo proprietário. O prazo para abandonar o imóvel é de seis meses.

No processo de atualização das rendas dos arrendamentos habitacionais, são referidos casos especiais, em que essa atualização é feita faseadamente ao longo de dez anos, se o arrendatário invocar um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

Está previsto ainda um prazo de dois anos para atualização progressiva das rendas, nos casos em que o senhorio invoque e prove que o arrendatário dispõe de um rendimento anual bruto corrigido superior a quinze retribuições mínimas nacionais anuais, ou quando o inquilino não tenha no locado a sua residência permanente, habitando ou não, em casa própria ou alheia.

Por sua vez, o arrendatário cujo agregado familiar tenha um rendimento anual bruto corrigido inferior a três retribuições mínimas nacionais anuais tem direito a um subsídio de renda.

Contudo, o aumento da renda só pode ser efetuado caso o imóvel não se encontre degradado, incentivando, deste modo, a realização de obras de conservação e recuperação dos imóveis, contribuindo assim para inverter a tendência de degradação acentuada a que se tem assistido, sobretudo, nas zonas históricas das cidades de Lisboa e Porto. Com estas medidas, o Estado arrecada mais receita, porquanto a atualização das rendas conduz à avaliação dos imóveis o que, por sua vez, implica o aumento do IMI, sendo penalizados os prédios devolutos ou em mau/péssimo estado de conservação.

De acordo com o regime aplicável em sede de IMI, deve existir um mecanismo de convergência para que a atualização se processe, progressivamente, durante cinco ou dez anos.

Por último, é de salientar a questão relativa à taxa liberatória de 25%, que seria tributada em sede de IRS, a título definitivo, não sendo passível de qualquer dedução e que, in casu, iria beneficiar o senhorio. No entanto, a sua tributação parece "ter caído por terra", não constando sequer da proposta final do documento. O seu enquadramento programático deverá entrar apenas em vigor a partir de 2013.
 

* Sócia da Global Lawyers Global Lawyers - Santana Lopes, Castro, Vieira, Silva Lopes, Calado e Cardoso e Associados - Sociedade de Advogados, R.L.
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