A construção sustentável é um tema actual, suportado em várias disciplinas e agregando diversos sectores económicos. A sustentabilidade na construção depende de um conjunto de pilares como sendo as tecnologias e materiais utilizados, o desempenho energético, entre outros
A DTZ, em parceria com o jornal OJE, tem vindo a promover o debate do tema "Sustentabilidade" através de artigos publicados, convidando também para o efeito algumas das principais entidades a actuar no sector. Para este segundo almoço-debate convidámos José Manuel Fortunato (JMF), administrador da MSF TUR.IM, e Patrícia Arruda (PA), arquitecta responsável pelo projecto das Natura Towers, pioneiro em Portugal.

Por que optaram por um projecto como o Natura Towers? Tem a ver com preocupações ambientais ou com tendências?

JMF - Em primeiro lugar porque queríamos que, no ano em que a MSF comemora 40 anos e que muda de "casa", esta nova sede reflectisse o passado do grupo e o projectasse para o futuro, mantendo, por um lado, a imagem de solidez, a competência e a confiança mas por outro lado, que transmitisse valores de modernidade e inovação, e preocupação com a sustentabilidade e ambiente.

O facto de termos pensado as Natura Towers nestes moldes não teve a ver com tendências, uma vez que o projecto é pioneiro no mercado. Acreditamos, no entanto, que este conceito venha a ser uma tendência.

Que valor de mercado poderá acrescentar aos edifícios? A opção "verde" resulta de uma necessidade imposta pela clientela? Estes, estão preparados para pagar na renda ou na aquisição de um edifício com estas características?

JMF - Sendo um projecto tão inovador e único em Portugal, não podemos dizer que resulta de uma necessidade imposta pelos clientes. Ainda nem todas as empresas se mentalizaram de que é vital a atenção às questões ambientais e de sustentabilidade. A comercialização vai iniciar-se agora, pelo que ainda não foi testada a resposta às rendas e ao conceito.

No entanto, os contactos com as principais consultoras / mediadoras, bem como os pedidos directos de informação, deixam-nos altamente confiantes.

Quais os critérios para selecção de algumas soluções técnicas em detrimento de outras?

O pressuposto do projecto das Natura Towers teve como base a sustentabilidade. Deste modo, o projecto foi criado de acordo com as melhores utilizações de energias renováveis, tendo em consideração o local e a aplicabilidade das soluções no contexto de um edifício de escritórios.

Os recursos energéticos utilizados são a energia solar térmica, solar fotovoltaica, reutilização das águas pluviais, e redução das emissões de CO2, pela utilização de painéis vegetais. A geotermia e energia eólica, quer pelas suas especificidades, quer pelo local, não são passíveis de serem integradas no projecto.

Serão compensados pelo investimento a curto-prazo ou a MSF vai ocupar grande parte dos edifícios?

JMF - Um investimento deste tipo (cerca de 30 milhões de euros), não visa uma compensação a curto prazo. A nova sede do Grupo MSF ocupará cerca de 50% da área das Natura Towers, concentrando num mesmo edifício de oito pisos as várias empresas do Grupo e os seus colaboradores, resultado das necessidades impostas pelo seu crescimento.

Quanto representa em termos de acréscimo de custos: Para a MSF, na construção? Para os futuros ocupantes VS poupanças em energia?

JMF - A construção das Natura Towers representa, para a MSF, um custo acrescido de cerca de 25%, se comparado com a construção habitualmente efectuada.

Para os futuros ocupantes, as poupanças energéticas anuais são significativas, tanto na climatização, na ordem dos 69% em aquecimento e 41% em arrefecimento, como em iluminação (20%, pela adopção do sistema fotovoltaico) e 100% no aquecimento de águas, pela utilização do sistema solar térmico. O valor das rendas será claramente dentro dos valores de mercado para edifícios de escritório novos.

Quantos escritórios vão ter em cada edifício?

PA - Na Torre Sul, vão existir 4 fracções por piso, o que totaliza 28 fracções para escritórios. As áreas vão desde os 110 m2 aos 166 m2 de ABP, podendo, no mesmo piso, ser criada uma fracção única de 552 m2. A Torre Norte vai ser integralmente ocupada pela MSF.

Como será feita a manutenção destes edifícios?

PA  A manutenção das Natura Towers será efectuada pela MSF Condomínios, a participada da MSF TUR.IM especializada na manutenção dos edifícios geridos pelo grupo.

Têm planeados mais projectos para o futuro? Onde e quando? Ou pretendem testar agora o interesse nas Natura Towers e, posteriormente, avançar com projectos desta natureza?

JMF - A MSF TUR.IM está a estudar outros projectos deste tipo para realizar no futuro, em Portugal. Obviamente que, com a actual crise financeira e económica mundial, as decisões de investimento nesta área de negócio não serão tomadas no curto prazo.

A exportação do conceito é uma hipótese?

JMF - Estamos a estudar a hipótese da internacionalização do conceito das Natura Towers. No entanto, nos mercados em que actuamos, consideramos ser ainda cedo para avançar com um projecto tão ambicioso.

A MSF pretende posicionar-se como expert nesta área por ser a primeira a construir edifícios desta natureza?

JMF - O facto de sermos pioneiros nesta área de negócio traz-nos vantagens significativas em relação aos restantes players do mercado. A experiência que temos vindo a acumular com a concepção e construção das Natura Towers é um impulso vigoroso para nos posicionarmos como experts. 

O que são jardins verticais? Como controlam a luz e incidência solar?

PA - Os jardins verticais são um conjunto de painéis repletos de espécies vegetais autóctones, e neste caso, representativas da região de Lisboa, de crescimento curto e controlado (por exemplo, morangueiros), montados verticalmente, e alimentados por um sistema de rega gota a gota, proveniente da recolha da água das chuvas.

As espécies vegetais vão ser escolhidas para cada exposição solar de acordo com as características inerentes a cada espécie, de modo a que, quer a incidência solar, quer a luz sejam adequadas ao tipo de habitat em que normalmente crescem.

É possível avaliar a propensão de cada imóvel para uma alteração de valor?

Miguel Queiroz (MQ) - É, estudando uma matriz de oferta e procura. Os edifícios menos sustentáveis terão menor risco de migração de inquilinos se estiverem em localizações com pouca actividade imobiliária, uma vez que não terão opções de edifícios mais sustentáveis. O cumprimento dos arrendamentos e as características dos actuais e futuros ocupantes também serão significativos.

Nas zonas de reduzida actividade imobiliária, por um lado, ocorrerá uma redução do valor dos imóveis a um ritmo lento, mas por outro lado, poderá ocorrer uma oportunidade para se gerar auto-desempenho reposicionar os imóveis de forma a satisfazer a procura indirecta de propriedades sustentáveis.

Imóvel a imóvel, é possível formalizar uma opinião sobre o provável impacto e desenvolver um plano de longo prazo com vista a prever os custos a realização e combinar a melhor forma de protecção e valorização dos imóveis.

Muitos ocupantes têm declarado a intenção de reduzir as emissões de carbono e melhorar a sustentabilidade dos portfolios das suas empresas. Este facto poderá encorajar os proprietários/ocupantes a considerarem a hipótese de um sale and leaseback como forma de potenciar o capital, trazendo novos investimentos para o mercado.

Em propriedades arrendadas haverá oportunidades para aqueles que as procuram, financiando melhorias em troca de mais renda e, talvez, prolongando a duração dos contratos, tornando mais fácil para os ocupadores justificar os custos de capital.

Os novos edifícios construídos de acordo com a regulamentação sobre sustentabilidade, poderão ser uma variável de diferenciação para arrendamentos que ocorram em mercado aberto?

MQ - Sem dúvida! E os edifícios mais antigos e menos sustentáveis irão possuir maiores períodos de desocupação, rendas mais baixas e ocupantes de pior qualidade.

As rendas de edifícios remodelados tendem a ser inferiores às rendas dos novos edifícios.

Embora muitas grandes empresas ocupantes tenham afirmado que podem pagar mais por um edifício sustentável, não é necessariamente consensual que o pagamento de um prémio na renda justifique o custo de remodelação. É também uma regra infalível que os ocupantes, independentemente de quão sofisticadas sejam as suas políticas de responsabilidade social, pagarão sempre a renda mais baixa possível para as opções de edifícios que estudam. Num

local com uma escolha adequada de edifícios competitivos, qualquer valor que acompanhe a sustentabilidade pode diminuir e, num fraco mercado de arrendamento, poderá desaparecer por completo.

Num período de queda do retorno do investimento, e na ausência de uma quantificação tangível do retorno dos custos de remodelação, existe pouco incentivo para os investidores suportarem custos de uma forma pró-activa com vista a melhorar a sustentabilidade do seu portfólio.

Existem contudo ocasiões em que a remodelação pode tornar-se inevitável. Por exemplo, quando actualizam edifícios antigos para re-arrendamento. Actualmente é necessário um grande acto de fé para arriscar capital em melhorias nos edifícios sem muita clareza sobre como e quando, se conseguirá o seu retorno.