Foi anunciada a intenção de lançar novas regras a nível de licenciamento de obras de reabilitação. O que foi anunciado é suficiente? Qual foi o papel desempenhado pela APEMIP?
Infelizmente não é suficiente e, nesse contexto, pedi uma audiência à senhora ministra do Ordenamento do Território para lhe dizer exactamente o que pensamos sobre essa proposta. Ainda antes dessa audiência reuni com todos os grupos parlamentares e não fiquei com boas expectativas. Dei-lhe uma série de números, que são preocupantes. Estou muito receoso sobre aquilo que vai acontecer, porque as indicações são alarmantes. Vai haver incumprimento de construtores e promotores e sublinhei à ministra a urgência em fazer sair uma lei que fizesse dinamizar o mercado do arrendamento.

A ministra disse que o que está previsto no plano da "troika" são medidas para a questão da reabilitação. Enquanto presidente da APEMIP, penso que é um erro de palmatória. Vamos continuar a cometer o erro que fizemos no passado: temos de nos convencer de que quem manda no mercado é a procura e não a oferta. O paradigma mudou. Antigamente construía-se o que se quisesse e havia sempre quem comprasse. Hoje em dia não.

A reabilitação é um desígnio nacional, que toda a gente quer, mas temos de saber a quem é que vamos dirigir essa reabilitação. Temos, antes de mais, de procurar mercado para a reabilitação. Temos de puxar pelo mercado de arrendamento.

Penso que primeiro deveria sair a lei do arrendamento ou deveriam, pelo menos, sair em simultâneo, arrendamento e reabilitação. Com o anterior Governo, fizemos uma negociação, não foi fácil, especialmente no que diz respeito à carga fiscal sobre as rendas, caso da taxa liberatória, que é algo que defendo muito apaixonadamente.

A actual responsável da tutela respondeu às minhas insistências com os compromissos com a troika: terão de sair medidas sobre a reabilitação e até ao final do ano as medidas principais sobre o arrendamento.

Salientei que a ministra tem de fazer sair rapidamente qualquer coisa sobre o arrendamento porque, da maneira como o mercado está a ficar, muitas empresas não vão aguentar até ao final do ano. Ou vemos uma luz ao "fundo do túnel" para tentar captar investidores para o mercado de arrendamento, que por sua vez pode puxar o mercado de reabilitação, ou então muitas empresas não vão aguentar.

A ministra mostrou-se interessada nisto e eu dei-lhe uma série de dados. Disse-lhe que para haver um equilíbrio entre a oferta e a procura são necessárias 60 a 70 mil casas rapidamente no mercado.

Actualmente o mercado do arrendamento está a aumentar do lado de quem procura. Há cerca de dois anos, em cada 100 pessoas, 70 procuravam comprar. Hoje em dia, é precisamente o inverso. E o que acontece quando há muita procura e pouca oferta? As rendas em vez baixar, sobem e os proprietários tornam-se mais inflexíveis na negociação.

Por exemplo, antigamente negociávamos o preço da renda com o condomínio. O proprietário pedia 500 euros de renda, mais 40 para o condomínio. Mas 90% das vezes os contratos eram fechados com o condomínio incluído. Hoje em dia, acontece precisamente o inverso. O arrendatário é o elo mais fraco.

Eu sempre disse que o incumprimento no arrendamento não era tão grande como as pessoas imaginavam - embora não existam dados para o asseverar. Há um vigarista ou outro que paga duas rendas e fica lá um ano ou dois anos, mas são estes que criam uma má imagem e geram falta de confiança a quem quer investir. O proprietário em vez de colocar o valor da renda em 500 euros, coloca em 600 euros para se proteger, o que é um erro. Obriga algumas pessoas, que querem casa mas não podem comprar, a aceitar pela necessidade de habitação. Acaba por acontecer aquela situação dos filhos terem de ir viver com os pais, mesmo depois de casar, o que era inimaginável há 15 ou 20 anos.
 

Defende a liberalização das rendas?

Acho que é uma questão de justiça. Era bom que houvesse a liberalização total das rendas, mas não sei é se o país tem condições para resolver esse problema. Para ter casas para arrendar é preciso criar confiança ao investidor e ao proprietário. E como é que eu consigo essa confiança? Com uma lei que faça um despejo célere e rápido no máximo de três meses e com uma carga fiscal sobre as rendas que as torne minimamente atractivas, que eu possa gerir o mercado de arrendamento de uma maneira profissional como fazem os gestores financeiros.
 
Está a propor a taxa liberatória?

De 21,5%, que pode um dia ser de 23%, não interessa. Para competir com as aplicações financeiras tenho de ter as mesmas condições. Hoje é fácil negociar um depósito a prazo com uma rentabilidade de 5%. Para eu dar uma rentabilidade de 6% ou 7% ao investidor tenho de lhe dizer que quem vai arrendar paga ou que então ao fim de três meses sai e incutir no custo o risco. Tenho ainda de lhe dizer que a carga fiscal que vai pagar tem aquela taxa liberatória e que só engloba no IRS se ele quiser. Se lhe der 7%, tirando a taxa liberatória, consigo competir com um depósito a prazo.
 
E fica acima?

Ligeiramente, não interessa. Depois pode dizer-me que não chega (yield), porque vêm os impostos. Talvez chegue, porque está intrínseco nos portugueses esta questão da posse da casa própria. Se o mercado for dinâmico e funcionar é, talvez, um aforro mais seguro para todos nós do que o próprio depósito a prazo. O mundo mudou nos últimos dois anos e aquilo que nessa altura considerávamos que não teria risco mudou.

Eu consigo competir com uma ligeira diferença e com isso gerar um mercado de arrendamento com preços razoáveis. Além disso, porque é que isto era bom? Há muita gente que não consegue vender a sua casa antiga. Seria mais uma saída para vender a casa e colocá-la no mercado de arrendamento. Fica-se com uma rentabilidade ali e depois, com essa receita que se passa a ter, fica a ajuda para comprar uma casa.
O arrendamento é também uma solução para as cerca de 150 a 170 mil casas novas que estão para venda (a informação difundida de 350 mil casas para vender no imediato inclui novas e usadas). Os promotores não têm hipótese de vender essas casas. Estão na periferia, a banca financia a zero o mercado do segmento baixo. A solução para estas casas, entretanto construídas, passa por convertê-las para o mercado de arrendamento.

A questão que se coloca é saber como é que um promotor pode convertê-las. Não poderá ser com o financiamento à construção, pois a banca já está com maiores exigências. A solução passa por criar um novo mercado de arrendamento. Sabemos que a banca está receptiva, pois ela própria está a ficar com um volume enorme de casas, e tanto é assim que o sector financeiro está a recorrer, cada vez mais, aos mediadores.

Devo sublinhar que nós, os mediadores, temos resolvido alguns problemas de facturação com os bancos e ainda vamos resolver mais. Mas também para a mediação nada está fácil. Até ao momento já desapareceram 12% das empresas de mediação e vão fechar cerca de 30% das empresas de construção e de promoção.

Aquilo que temos proposto à banca é que estes imóveis que estão no mercado se convertam para o negócio do arrendamento mas, para isso, os promotores precisam de financiamento de longo prazo. O banco tem de acreditar que o negócio dele tem viabilidade.

Agora como é que se convence a banca, quando se sabe que o arrendamento pode ser feito a alguém que não paga, enquanto a parte fiscal é incontrolável? A banca tem interesse nesta solução, pois evitará mais encargos com a recepção dos imóveis que resultam do crédito em incumprimento. As empresas de promoção e construção não estão a ver qualquer "luz ao fundo do túnel" e estão, cada vez mais, a entregar os imóveis.

Não queremos dinheiro do Governo, queremos que o Governo faça o seu papel, que regule.
Obtive a indicação de que algumas pessoas dentro do Governo estariam inclinadas para uma legislação do sector que deixasse um marco. Considero isso perigoso. Não estamos em condições de fazer coisas que deixem marcos. Já sucessivos governos, nomeadamente desde a governação da dra. Ferreira Leite, fizeram várias leis de arrendamento e não foram ao ponto fulcral que é a carga fiscal sobre as rendas e o despejo.

Tratem destas duas situações e passa a haver mercado. Sobre o resto poderá avançar-se se houver condições para ir mais longe.
 

A subida das rendas antigas é um ajustamento ou resulta numa perda de tempo para os senhorios?

Eu desvalorizei essa informação, porque a medida não é boa para os novos contratos, e para os antigos não é "carne nem peixe". Nada resolve. Sobre os contratos recentes considero que os senhorios deverão ter cuidado no aumento das rendas. Os contratos dos últimos dois, três anos estão com um valor acima daquilo que é o mercado. Verifica-se uma instabilidade se o inquilino sai, pois uma fracção devoluta durante dois ou três meses significa muito mais do que qualquer aumento.

A liberalização total das rendas é justificável no momento actual, tendo em conta o ambiente social?

A proposta da troika não fala numa liberalização imediata, fala a 15 anos. Não se sabe bem o que é. Pessoalmente sou a favor da liberalização total das rendas, até por uma questão de justiça, mas é preciso ver se o país tem condições para isso.

Começa pela condição social. Não há condições para isso. Também é injusto aquilo que o senhorio anda a fazer ao longo de todos estes anos, pois está a fazer o papel que deveria ser do Estado. Se as pessoas não têm recursos para pagar as rendas, o Estado é que deveria comparticipar. Nesta altura é preciso ver, repito, se há condições para uma medida desse tipo. Há pessoas que estão a pagar uma renda social irrisória, mas ajustaram a sua despesa pelo seu orçamento.

Embora pessoalmente seja a favor, como presidente da APEMIP considero que isso não irá trazer qualquer benefício. A disponibilidade de casas para o arrendamento vai ser diminuta. Talvez com alguma confiança acrescida para o investidor, mas aquele que vier ao mercado na actualidade não tem esse problema, pois só aflige os investidores antigos. Não é por aí que vou captar mais investidores.
 
Falando dos promotores/construtores que continuam com casas para vender. As opções passam por transformar os complexos em habitações para arrendamento, arrendamento com opção de compra ou vender a FIM, mas se nada disto funcionar, o que vai acontecer à indústria? Serão apenas 30% a falir?

Estou convencido de que se mantiver o estado actual, o nível de previsão dos 30% até final do ano será facilmente ultrapassado antes desse período. Do lado da mediação com as condições actuais chegaremos aos 15% de encerramentos no final do ano.

Os dados da APEMIP das transacções relativas aos primeiros seis meses regista quebra em número de transacções entre 9% e 10%. No ano passado subiu ligeiramente, depois de entrarmos naquilo que será o nível normal das transacções. Considerava que entre 140 mil e 150 mil transacções por ano seria normal para a dimensão do país. No ano passado aumentou ligeiramente porque o primeiro semestre foi melhor do que o segundo semestre. Este ano teremos menos alguma coisa no primeiro semestre. Mas isto não é uma trajectória. No entanto, tudo se tem alterado nos últimos dois ou três meses e estamos a corrigir.

Prevemos no final do ano uma quebra de 15%, sendo que esta deverá ser a pior "performance" dos últimos 21 anos em volume de transacções. Desde 1990 que não se transaccionava tão pouco.

Se formos para comércio e serviços, a situação ainda é pior e as quedas poderão ser mesmo superiores a 30%. Os investidores estrangeiros não acreditam em nós e internamente não há financiamentos para quaisquer promotores nacionais. Os projectos estão, por isso, a ser adiados, a par da redução da procura.

O arrendamento para habitação aumentou, mas no mercado de escritórios não subiram e as rendas até baixaram. O que é normal é o inquilino chamar o senhorio e dizer-lhe que só continua se ajustar a renda.
 

O sector da habitação pode reavivar a economia?

Disse que este seria o ano do arrendamento e da reabilitação. Enganei-me. Não foi nada. Infelizmente tivemos aquela incerteza política. Eu tinha pedido ao Governo para legislar rapidamente, mas antes de o conseguir fazer, caiu. É uma pena, porque acho que nunca houve uma lei tão consensual como aquela.
 
E não se pode reaproveitar?

Foi o que disse à ministra. Estou a ser optimista, porque lhe disse que aquilo não tinha nenhuma conotação política. Acredito que ela percebeu. Mostrou-se interessada. Tomou nota de tudo e esteve apreensiva. Também lhe disse que fui a todos os partidos sem excepção. Falei a todos por igual.

Eu pensei que era o ano da reabilitação e do arrendamento, o Governo caiu, parou, há uma estagnação, o sector está numa situação difícil. São mais de mil pessoas por semana (a ficar sem emprego) do sector da construção e imobiliário. Já viu quantas vão mais até ao final do ano? Todos os dias estão a cair. Isto tem consequências financeiras e sociais para o país.
O que estou a pedir é para regularem o mercado, ajudem, porque isso não depende de nós, digam-nos quais são as regras do jogo.

É a reabilitação que é o desígnio do país? Acho que é por aí que o país pode seguir e, nesse caso, criem condições para haver reabilitação.

O que eu quero dizer com isto é que já não estou optimista, estou em contra-relógio até ao final do ano. Espero não me enganar novamente e que no próximo ano seja mesmo o ano do verdadeiro mercado de arrendamento e que será um motor a puxar pela reabilitação.
Repito: se não sair rapidamente alguma legislação sobre esta matéria em Novembro ou Dezembro não sei como é que isto vai acabar.
 
Na mediação imobiliária a opção é a consolidação