Portugal precisa de 60 a 70 mil casas para arrendar no imediato, afirmou recentemente, ao OJE, o presidente da Apemip, Luís Lima. Pela Associação dos Proprietários ficámos a saber que as rendas médias em Lisboa são de 60 euros, sendo que um terço dos inquilinos do centro da cidade de Lisboa são camarários. Por último, sabemos ainda que, entre casas para arrendar, habitações para remodelar e reabilitar, casas novas prontas a vender e licenças saídas para novas casas, tudo somado, poderá chegar próximo de 1,5 milhões de fogos.

É dentro deste contexto que surge a nova lei do arrendamento, que pretende atualizar as rendas antigas e acelerar os despejos em caso de incumprimento. Está previsto que venham a ser afetados 255 mil agregados, com o novo regime jurídico do arrendamento, que envolve contratos anteriores a 1990. O contexto macroeconómico ajuda à formulação do novo modelo, com 2011 a fechar com um recorde de crédito malparado, boa parte com origem no crédito hipotecário e um recorde na entrega de casas aos bancos.

A proposta da nova reforma do arrendamento chegou, entretanto, ao parlamento. Com as regras que foram propostas, as rendas serão atualizadas em função de uma avaliação das casas sobre as quais incide uma taxa fixada administrativamente. O aumento acontecerá ao longo de cinco ou de dez anos. Neste novo modelo, o que está em causa é a reabilitação, a atualização de rendas antigas e ainda a agilização dos despejos, mesmo nos casos de rendas nos contratos liberalizados.
 

 
Atualização de renda antiga
A renda antiga pode ser atualizada nos 90 dias após a sua publicação (entrada em vigor). Haverá, no entanto, um adiamento para janeiro de 2013 nos casos em seja necessário recorrer ao critério VPT, ou seja, ao critério do valor patrimonial tributável do imóvel. Este mecanismo será invocado por todos os que se considerarem carenciados e em que não exista acordo com o senhorio. Nestes casos, poderá haver uma atualização em 1/15 avos do valor patrimonial. O adiamento também se irá aplicar às rendas comerciais no regime especial das micro entidades. A transição destes contratos para o NRAU far-se-á dentro de um modelo semelhante aos dos contratos habitacionais e acontecerá por iniciativa dos senhorios. Os inquilinos poderão fazer contrapropostas ou alegar tratar-se de um estabelecimento aberto ao público, que é uma micro entidade. Neste cenário, a nova renda apenas poderá ser aplicada por acordo ou, na falta desta, no prazo de cinco anos. As repartições de finanças vão trabalhar, durante este ano, na atualização do valor patrimonial, para que o mecanismo possa ser aplicado.
 
 
Obras profundas ou demolição
Caso a habitação necessite de obras profundas, ou mesmo de demolição, os senhorios poderão obrigar os inquilinos a sair das casas, recebendo uma indemnização. A desocupação do locado será feita por mera comunicação. Esta situação também se aplica aos casos em que o senhorio necessite do locado para habitação pelo próprio ou pelos filhos. A garantia de realojamento será dada apenas ao agregado com idade superior a 65 anos ou com pessoas com deficiência superior a 60%. Neste caso, o senhorio terá de realojar o inquilino no mesmo concelho e em condições análogas.
 
 
Carência económica
As pessoas em situação de carência económica devem ter um regime de exceção, defendeu Assunção Cristas, a ministra da Agricultura e do Ordenamento do Território. A governante fazia esta afirmação ao "Negócios" relativamente à atualização das rendas e ao novo procedimento especial de despejo. O mesmo modelo irá aplicar-se aos idosos. Por outro lado, os subsídios de renda atribuídos pelo Estado nas situações de carência financeira mais gritante, irão manter-se. Esta exceção pode aplicar-se durante o processo de renegociação de renda entre senhorio e inquilino. Poderá o agregado familiar invocar ter um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, sendo que, neste caso, a atualização da renda corresponderá, durante um período transitório de cinco anos, a um máximo de 25% ou de 10% do rendimento bruto anual do agregado familiar do arrendatário, consoante o rendimento do agregado seja igual ou superior ou inferior a 500 euros/mensais, e sempre com o limite de 1/15 avos do valor do locado, determinado de acordo com o valor patrimonial tributário do imóvel.
 
 

Despejo
As futuras regras para o despejo dentro da nova lei do arrendamento aplicam-se nos casos em que um inquilino não paga dois meses e se, apesar de notificado pelo senhorio, não pagar ao terceiro mês. Diz o diploma que o fundamento de resolução do contrato de arrendamento, no caso de mora, é ainda alargado às situações de atrasos reiterados no pagamento da renda superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. Este é um caso para despejo, sendo que, no caso em que o inquilino não abandone por sua iniciativa a habitação, restará ao senhorio apresentar um requerimento de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento. Haverá ainda um último recurso que é o tribunal. No novo enquadramento, está previsto um mecanismo extrajudicial para acelerar as ações de despejo. O novo diploma prevê ainda, através do procedimento especial de despejo, que este avance mesmo quando não há entendimento e mesmo perante o recurso do inquilino. Este não terá efeito suspensivo e meramente devolutivo. Caso assista a razão ao inquilino, este terá direito a indemnização.

 
Fisco
As dívidas ao fisco relativas a imóveis impedem os senhorios de usarem o mecanismo simples de despejo.
 
 
Transmissões sucessivas
A Proposta de Lei pretende colocar um ponto final na possibilidade de transmissões sucessivas ou na transmissão do arrendamento para quem tenha casa própria ou arrendada no mesmo concelho. Permite, no entanto, e em alguns casos, a transição integral para o novo regime através da alteração do tipo de contrato. O novo modelo determina que sempre que a transmissão ocorra para ascendentes que vivam com o arrendatário e Tenham idade inferior a 65 anos, o contrato considera-se celebrado pelo prazo certo de dois anos, podendo as partes estabelecer um prazo diferente.


Mecanismo de negociação
O novo regime jurídico do arrendamento urbano pretende criar um mecanismo de negociação de renda. O processo é iniciado pelo senhorio, que deve propor o valor da atualização da renda e o tipo de duração do contrato que pretende. O arrendatário pode responder, aceitando a proposta ou contrapondo uma nova renda ou denunciando o contrato de arrendamento.
Caso aceite, o valor da renda é atualizado, considerando-se celebrado por prazo certo, por cinco anos, podendo as partes acordar outra duração. Caso o arrendatário apresente uma contraproposta, se o senhorio aceitar o valor da renda, mas não houver acordo quanto ao tipo e/ou duração do contrato, este considerar-se-á celebrado por prazo certo, por cinco anos.
Se o senhorio não aceitar a renda contraproposta pelo arrendatário, pode denunciar o contrato. Terá de pagar uma indemnização correspondente a cinco anos do valor médio das rendas propostas por cada um deles, a qual será agravada se o acordo se frustrar por pequenas margens.
Caso haja denúncia do contrato, o arrendatário deve desocupar o locado num prazo de sete meses, o qual poderá ser elevado para 13 meses, caso haja crianças ou estudantes no agregado familiar do arrendatário.
Existe uma alternativa em caso de desacordo. O senhorio poderá optar pela
atualização da renda, determinada de acordo com o valor patrimonial tributário do locado, circustância em que o contrato se considera celebrado por prazo certo de cinco anos. Este é um caso que pretende salvaguardar os casos em que o senhorio não tem capacidade financeira para liquidar a indemnização devida ao inquilino.
O arrendatário pode optar pela denúncia do contrato de arrendamento, tendo de desocupar o locado em três meses e não terá direito a qualquer indemnização.