Os investidores europeus, nomeadamente os fundos de investimento alemães, estão de regresso?
Felizmente estão a voltar. Não com a actividade a que nos habituámos entre os anos 2003 e 2007 mas voltam agora a olhar com alguma atenção para determinadas operações no nosso país. Para já, apenas temos registo de uma operação com investidores internacionais em 2009. Acreditamos, porém, que entre o final do ano e o primeiro trimestre de 2010 estes investidores venham a concretizar algumas operações de relevo. Estimamos que nesse período se possam fechar cinco grandes operações, perfazendo um total de cerca de 600 milhões de euros.

As preferências vão apenas para mercados líquidos como Londres e Paris?
Londres e Paris foram, de facto, as cidades da moda na área do investimento nos últimos dois anos, sobretudo no que se refere a transacções de edifícios de escritórios. São efectivamente os mercados mais líquidos, onde, mesmo em crise, a comunidade de investidores é de tal forma vasta que os imóveis conseguem quase sempre encontrar um comprador. Por outro lado, são os mercados mais consolidados, onde as oscilações de preços são mais imediatas e onde os investidores assumem perdas com naturalidade. Ou seja, se necessário vendem abaixo do preço de custo, mas voltam a reinvestir, fazem rodar o património e, desta forma, o mercado não pára. 

Em Portugal não existe essa cultura ...
Infelizmente não. Os investidores tradicionais, sobretudo os fundos de investimento imobiliário, não promovem a rotatividade do seu património. Quando o mercado está em alta raramente aproveitam para realizar mais-valias e quando está em baixo só em casos excepcionais é que vendem os seus activos. Em 2008, assistimos, no entanto, a algumas tentativas de desinvestimento, mas todas fracassadas, já que as carteiras disponibilizadas no mercado eram compostas por activos de pouca qualidade. O mercado só voltou a animar no segundo semestre deste ano quando alguns fundos portugueses tomaram consciência que a única forma de realizarem liquidez seria através da venda dos seus melhores imóveis.

E as cidades de segunda linha como Lisboa, quando é que começam a entrar outra vez no mapa?
Começam aos poucos a entrar outra vez no mapa porque as cidades de primeira linha estão a ficar saturadas de investidores. Estivemos há poucas semanas com um investidor português em Londres a tentar comprar um prédio de escritórios e percebemos que o mercado estava uma perfeita loucura. Deram-nos uma semana para apresentar uma proposta para um activo de 25 milhões de euros e, caso a proposta fosse seleccionada, teríamos quatro dias úteis para concretizar a operação. Para esse edifício foram apresentadas 21 propostas e o preço fechado foi cerca de 10% acima do valor de "asking", isto com uma yield de 4,85%, já ao nível que se verificava antes da crise. Por essa razão, os investidores mais tradicionais que voltaram a ter capacidade para comprar não têm outra alternativa senão virarem-se para os mercados secundários e Portugal está já a beneficiar com isso.

Que exigências estão a fazer em termos de investimento neste período pós crise, quer em termos de yields, condições dos contratos de arrendamento, produtos, etc, nos vários mercados europeus?
Estão todos a exigir um pouco do mesmo: os melhores imóveis, nas melhores localizações, com os melhores inquilinos e com contratos de arrendamento com prazos longos. Tudo isto com rentabilidades mais altas do que antes da crise, o prémio de risco aumentou e apesar da descida das taxas de juros as yields subiram. No fundo estão a exigir o mesmo que sempre exigiram, a diferença é que até 2007 a pressão para investir era de tal forma que alguns desses critérios fundamentais ficaram para trás. Hoje, os investidores estão mais selectivos, primeiro porque podem sê-lo porque têm poucos concorrentes e por isso podem escolher melhor e com mais tempo, mas sobretudo por possíveis traumas da crise durante a qual não conseguiram vender para realizar liquidez. "Segurança" passou a ser a palavra de ordem, e produtos seguros significa produtos líquidos, facilmente vendáveis e com as características acima referidas.

Os fundos de investimento portugueses estão activos no mercado nacional?
São muito poucos os que estão activos a nível de novos investimentos. A maioria das sociedades gestoras está mais empenhada em gerir as suas carteiras, estando muito concentradas em rentabilizar os seus imóveis, tentando "agarrar" os seus inquilinos com melhores condições de renda, mas ao mesmo tempo com contratos mais seguros e com períodos mais longos para permitir que, mais tarde, os imóveis sejam mais líquidos e mais vendáveis.
Quase todos os fundos imobiliários passaram por momentos muito difíceis, sobretudo durante 2008, com resgates elevadíssimos e reduzidas subscrições, e com uma total incapacidade para gerar liquidez para fazer face a esses resgates. Os fundos precisavam de vender e foram poucos os que o conseguiram fazer. Como medida de compensação, foram os próprios bancos "pais" das respectivas sociedades gestoras a comprarem as unidades de participação vendidas pelos seus participantes. Com a descida das taxas de juro, as rentabilidades oferecidas pelos fundos imobiliários passaram outra vez a ser atractivas e os investidores voltaram a subscrever UP's desses produtos. Inverte-se então a situação e o défice subscrições versus resgates volta para níveis normais. Isto aconteceu no início de 2009 e desde essa altura as novas subscrições têm servido para recomprar as UP´s, entretanto adquiridas pelos bancos, e só depois de estar saldada essa "dívida" é que os fundos estarão novamente prontos para voltar a investir.

Depois de um primeiro semestre muito pouco activo, como está a ser o segundo, e quais são as perspectivas para 2010 e anos seguintes?
Pelas razões anteriormente referidas, o primeiro semestre foi de apatia total já que a liquidez para investir era quase nula. Além das duas transacções em que a Jones Lang LaSalle esteve envolvida, a venda de dois supermercados Pingo Doce, tenho dificuldade em lembrar-me de mais alguma. O segundo semestre está a ser mais dinâmico, com alguns fundos imobiliários já com algumas possibilidades para investir e a olharem para o mercado com atenção à espreita das melhores oportunidades. São, contudo, muito escassas as oportunidades com o perfil de risco exigido pelos investidores, pelo que é possível que, chegando ao fim de 2009, se conte pelos dedos das duas mãos o número de novas aquisições dos FII portugueses.
Para 2010 e anos seguintes, esperamos que a "toada" de crescimento do segundo semestre de 2009 se mantenha e temos algumas boas razões para acreditar que tal venha a acontecer. Há factores animadores como o regresso dos investidores internacionais, as reaberturas das linhas de financiamento para investimentos imobiliários - escassas mas já existem -, para além das subscrições em massa de alguns fundos imobiliários portugueses.

As sinergias entre a equipa portuguesa de investimento da Jones Lang LaSalle e as equipas europeias podem atrair investidores para o mercado nacional?
Sim, é perfeitamente possível. Posso, de facto, dizer que uma das grandes vantagens do departamento de investimento da Jones Lang LaSalle em Portugal é a existência de uma equipa pan-europeia que nos dá suporte a partir de Londres e com a qual lidamos diariamente.
É uma equipa que está envolvida em quase todas as transacções de investimento em que a Jones Lang LaSalle trabalha a nível europeu e, como tal, tem um conhecimento mais aprofundado dos players activos na Europa e no mundo e dos produtos disponíveis nos diferentes mercados.
Apesar de estar sediada em Londres tem um vasto conhecimento do mercado português e, além do apoio e do know-how prestado nas grandes instruções em que estamos envolvidos, constitui ainda uma mais-valia pelo facto de venderem o mercado português a investidores que não encaram o nosso país como uma prioridade a nível de investimento.

Até que ponto existe uma correlação entre o crescimento do país e o investimento de rendimento?
O crescimento do país está mais associado ao crescimento das empresas, que quanto mais crescerem mais necessidades terão em termos de ocupação de espaço em edifícios, sejam escritórios, armazéns ou outros. Dessa necessidade de criar novos espaços para fazer face ao crescimento das empresas, surgem sempre novos arrendamentos e consequentemente mais imóveis arrendados e assim novas oportunidades de investimento.

Apesar de em 2009 as operações de investimento terem sido escassas, que balanço faz da actividade da Jones Lang LaSalle nesta área de negócio?
O balanço foi muito positivo, na medida em que vamos fechar o ano com sete transacções de investimento concluídas, cinco das quais no sector de retalho e duas no sector industrial.
A juntar a essas operações, concretizámos ainda a venda de um terreno, onde será desenvolvido um retail park, e a venda de um edifício para reabilitação no coração do Chiado.
Sabíamos à partida que seria um ano em que as operações de grande dimensão teriam muita dificuldade em ser concluídas, pelo que, apesar de termos sido instruídos para a venda de um grande centro comercial, cuja concretização do negócio deverá ocorrer no primeiro semestre de 2010, optámos por nos concentrarmos em operações de pequena e média dimensão. As operações concluídas este ano encontram-se entre os dois e os 10 milhões de euros. 

Quais as áreas do imobiliário do mercado nacional que estão na actualidade a suscitar maior interesse dos investidores. Que yields estão a ser exigidas?
Independentemente do formato - escritórios, retalho ou indústria - o factor a que os investidores dão maior importância é a segurança. No momento actual, e volto a frisar este aspecto, o investimento faz-se apenas em activos bem localizados, com bons inquilinos e com bons contratos de arrendamento.
Apesar do maior grau de exigência, os sectores de escritórios e retalho continuam a ser os mais atractivos. No caso do retalho, todas as operações que a Jones Lang LaSalle fechou este ano foram em formatos stand alone, relacionados com o sector da distribuição, nas áreas alimentar e de equipamentos electrónicos. No segmento de centros comerciais, que teve um grande peso nas transacções de investimento em anos passados, não se registou, este ano, qualquer tipo de operação, o que tem a ver com o elevado volume de investimento associado a este tipo de activos.
Respondendo agora à segunda parte da pergunta, apesar da escassez de transacções e da pouca evidência e após uma subida entre 2007 e o primeiro trimestre de 2009, as yields estabilizaram. Hoje, para os edifícios chamados "prime", em localizações "prime", os investidores exigem yields mínimas de 7,25% em escritórios, 6,75% em retalho e 8% no sector industrial e logístico.