O crescimento do parque habitacional nos concelhos limitrofes de Lisboa nos últimos anos tem contrastado com o decréscimo da população residente no concelho de Lisboa, onde actualmente vivem 489.562 habitantes (dados de 2008 do INE). Na década 1991 - 2001 a população residente no concelho de Lisboa reduziu-se em cerca de 15%, mas se comparamos os dados de 2008 com os de 1991, esse decréscimo sobe para cerca de 26%.

Uma análise mais detalhada destes números parece indicar que, de acordo com o que é o sentimento comum, a cidade de Lisboa está a ficar cada vez mais despovoada de residentes, facto a que não será alheia a escassez de oferta de qualidade no centro da cidade. Há sinais que nos permitem afirmar que esta situação parece estar a mudar.

De facto, o mais recente Estudo de Mercado Residencial realizado pela Aguirre Newman na cidade de Lisboa aponta para um aumento do número de promoções de reabilitação face aos anos anteriores: Actualmente, existem no concelho de Lisboa mais de 150 promoções residenciais de construção nova em comercialização directa, das quais 27 são de reabilitação, num total de mais de 5.000 fogos.

As tipologias mais comuns são T2 e T3, que no conjunto representam mais de 50% da oferta total. As reabilitações concentram-se mais nas zonas das Avenidas Novas, zonas históricas-centro, Lapa, Amoreiras, Chiado e Santos. O maior número de fogos em comercialização ocorre nas zonas de Benfica / Telheiras, Parque das Nações e Avenidas Novas, e representam mais de 60% da oferta total.

Ao contrário do que aconteceu com o parque imobiliário usado durante o ano corrente no concelho de Lisboa, o valor dos imóveis novos (valor pedido) registou um aumento médio na ordem dos 4%. O município de Lisboa, que é geralmente procurado por famílias do segmento médio / médio-alto, parece assim estar a passar ao lado da realidade vivida dos restantes concelhos da Área Metropolitana de Lisboa.

Estas são algumas das conclusões do mais recente Estudo de Mercado Residencial de Lisboa produzido pela Aguirre Newman, que será brevemente publicado.

Para a caracterização do parque residencial existente no concelho de Lisboa (294.145 alojamentos familiares clássicos em 2006 - dados do INE), importa analisar as licenças emitidas, os fogos licenciados e os contratos de compra e venda realizados. No que respeita ao licenciamento de nova construção para habitação no concelho de Lisboa, registou-se o licenciamento de 2.728 fogos no triénio 2006 / 2007 / 2008, na sua maioria de tipologia T1, seguidos da tipologia T2.

O n.º de licenciamentos não seguiu uma tendência regular no período em questão, tendo decrescido de 2006 para 2007 e crescido de 2007 para 2008 (-61,40% em 2007 e 125,05% em 2008). O nº de contratos de compra e venda de prédios para habitação em propriedade horizontal realizados no concelho de Lisboa no ano de 2007, em termos do volume de negócio, representou um acréscimo de 14,14% em relação ao ano de 2006. Já em termos de unidades, ocorreu um decréscimo face a 2006 de 18,95%. Esta não correspondência de tendências, pode ser explicada por valores mais elevados das habitações.

João Madeira de Andrade, Departamento de Consultoria e Investimento
Director de Negócio da Aguirre Newman Portugal