A "democratização" do produto vai chegar com a abertura à subscrição pública do seu primeiro fundo imobiliário turístico. A yield proposta é da ordem dos 5%, reflectindo um risco moderado, afirma Rui Alpalhão, presidente da comissão executiva da gestora. Qual o ponto de situação dos projectos de reabilitação da Fundbox para Porto e Coimbra? Que diferença farão nas referidas cidades?
Em Coimbra e no Porto vão fazer-se intervenções que foram demarcadas pelas respectivas SRU, e onde os documentos estratégicos foram preparados pelas mesmas. Onde apostámos - e com o sucesso evidenciado pelo facto de os fundos estarem a funcionar versus outras soluções que são bonitas nas conferências, mas sem soluções para o terreno - os projectos estão a avançar. No caso do Porto a obra está razoavelmente avançada, enquanto em Coimbra a obra de maior complexidade, ainda não avançou.
A novidade desta abordagem é colar ao trabalho da SRU um fundo de investimento e procurar de acordo com as características específicas dos problemas que existem em cada um dos casos concretos, a solução mais adequada. E esta pode ser um fundo de subscritor único ou um fundo que procura um conjunto de subscritores. Concretizamos as duas opções. No Porto o fundo foi montado para domiciliar o investimento do nosso investidor, a Lúcio da Silva Azevedo & Filhos, que já tinha ido ao concurso organizado pela SRU e tinha ganho. Em Coimbra o processo foi o mesmo, mas o concurso ficou deserto.
O concurso foi constituído para se substituir ao vencedor ausente e aí tivemos um trabalho adicional, que foi o de interpelar investidores e angariar o capital do fundo. Os projectos são feitos em cima daquilo que o legislador nacional previu para as SRU.
Este modelo não está longe da prática internacional, sendo que o caso mais bem sucedido será o das Development Corporation inglesas.

O que tem faltado para agilizar estes processos?
Tem faltado colar soluções de estruturação financeira com um mínimo de sofisticação ao trabalho das SRU, porque em vários casos, o trabalho das SRU mais pequenas tem sido o de fazer intervenções de 2, 3, 6 prédios que são propriedade da SRU. É algo que serve como exemplo e poderia motivar o proprietário individual a seguir o exemplo. Mas é pouco e digo isto porque a SRU não é um instrumento de financiamento, não tem condições de capitalizar, podendo apenas ter accionistas públicos.
Qual o número de participantes no fundo de Coimbra?
Temos 10 participantes fundadores e temos previsto quatro chamadas de capital, sendo que a inicial já ocorreu.
E em termos de valores dos fundos?
O fundo do Porto terá o capital mínimo de cinco milhões de euros, enquanto o fundo para Coimbra tem um capital autorizado de 18,375 milhões de euros, do qual temos expectativa de colocar uma boa parte. Os primeiros 10 participantes colocaram 5,475 milhões de euros e poderemos chegar a um número em torno de duas dúzias de subscritores com as quatro chamadas de capital.
Que yields são expectáveis nos dois fundos?
Para Coimbra a nossa perspectiva é de obteremos um "yield" de 6,45% anualizado. Este valor é rigoroso porque tivemos um "investment case" discutido com um conjunto relativamente alargado de investidores e aquele é um investimento típico para um cenário central de investimento. No Porto esperamos ter uma rentabilidade ligeiramente acima, com cerca de dois dígitos.
Que facilidades fiscais traz a estrutura através do fundo?
Essencialmente as facilidades dos fundos de reabilitação urbana que não sendo isentos de IMT e IMI, não têm a tributação a nível do imposto sobre os rendimentos, logo é uma estrutura fiscalmente eficiente. O facto de o projecto do Porto estar a ser feito através de um fundo, em boa medida tem a ver com o facto de utilizar um fundo em vez de um veículo societário, gerar uma margem maior. Visa substituir o investidor que poderá não acorrer.

A yields de 6,45% em Coimbra não é estreita?
Não me parece. Os nossos investidores em Coimbra têm condições diferentes, sendo que dos 10, seis são proprietários da zona de intervenção que converteram os seus imóveis em unidades de participação.
Podem replicar estes modelos em outras cidades?
Gostávamos muito e já fizemos propostas. Tivemos conversas em torno do que tínhamos sido mandatados para fazer em Coimbra com uma SRU activa. Teríamos o maior gosto em replicar o que fazemos no Porto e Coimbra a outras cidades do país.
No Porto a SRU Porto Vivo não é nosso investidor, temos um privado connosco, sendo que esta é uma situação que serve para qualquer cidade.
O caso de Coimbra é menos acessível na medida em que a SRU é um investidor forte no fundo. Fez uma aposta dentro dos meios que tinha ao seu dispor, de os canalizar para o fundo. Há várias SRU com menos meios e menos vontade de aplicar os seus meios mais parcos que têm num investimento deste tipo.
O modelo de Coimbra é menos susceptível de ser reproduzido na medida em que exige alguma capacidade de investimento da SRU ou do município local. Reafirma a aposta que a Coimbra Viva, uma sociedade razoavelmente capitalizada, fez no fundo. Não tivemos até à data talento para persuadir outra administração de SRU a fazer a mesma aposta. O modelo do Porto é portável, exigindo que haja um investidor privado satisfeito com o "investment case" da reabilitação.
Quais os outros projectos da gestora Fundbox?
Temos outros projectos mais convencionais. O projecto da ex-Universidade Moderna parte da aquisição do património imobiliário da universidade por um investidor. Este montou um fundo connosco depois de ter feito as aquisições.

Na Moderna temos três edifícios, sendo que temos o PIP em discussão com a Câmara e sujeito a uma aprovação integral. Pretendemos reabilitar dois dos edifícios e demolir o maior que é um complexo sem nenhum interesse arquitectónico, de acordo com a edilidade. Esse espaço terá um edifício novo, sendo o desenho do arquitecto Paciência. Os outros dois, que são edifícios industriais mais antigos, serão reabilitados.
Será um projecto residencial com uma pequena componente comercial. Sendo um projecto privado tem escala para ir para além daquele ideia de mera reabilitação de um prédio. Os desenhos cruzam um estilo muito limpo do arquitecto Paciência na construção nova com uma reabilitação de edifícios industriais.
O balanço vai ser bom e esperamos começar a obra em 2012. Este fundo tem 10 milhões de euros de capital e o activo está um pouco acima dos 15 milhões. Antes de começar as vendas pensamos levar o fundo aos 40 a 50 milhões de euros, dependendo de como seja o ritmo das vendas, já que não faremos a construção de uma única vez.
Este fundo irá manter-se apenas com um único investidor?
Estamos a falar com outro investidor. É nossa intenção e do actual investidor abrir o capital a outro investidor. Estamos a discutir com um banco da praça o financiamento do projecto, na medida em que queremos reforçar o capital.
Em que ponto está o projecto da R. de S. Bento?
Está feito, é apenas um edifício que está à venda. O próprio fundo está em liquidação.
E qual o comportamento do fundo?
Foi um caso de rentabilidade negativa para o participante que entretanto faliu. É um exemplo claro onde a recuperação do ponto de vista patrimonial correu bem, mas para o investidor, uma sociedade cotada inglesa, correu mal. Tivemos um bom projecto de arquitectura, um bom "investment case" e um investidor que não conseguiu capitalizar o fundo à medida do plano financeiro.
E como está o fundo da Santa Casa?
Temos hoje um número de activos muito semelhante ao da constituição. O fundo tem andado bem, temos algumas intervenções concluídas, temos o projecto da Casal Ribeiro, que é o de maior peso no fundo, com a arquitectura aprovada e com as especialidades em fase de finalização, prevendo-se que arranque em 2012. É um projecto que demorou muito tempo a licenciar, começou em 2004 e acaba em 2012.

Qual o valor dos activos desses fundos?
Anda nos 65 milhões de euros.
Qual o volume global de activos que a gestora Fundbox está a gerir?
Cerca de 480 milhões de euros.
Dentro de toda esta crise quais os objectivos para 2012?
Para o próximo ano temos um mandato novo que espero trazer ao mercado, e temos um fundo imobiliário residencial turístico a ser aprovado na CMVM e que ainda esperamos abrir este ano. Será o nosso primeiro fundo fechado, mas de subscrição pública. Será colocado com um banco e logo restringido aos clientes desse banco. Temos intenção de cotar este fundo no Alternext. Aliás, o mandato que temos para 2012, também será uma estrutura de subscrição pública.
O que é expectável em termos de crescimento de activos sob gestão para 2012?
Mais 85 milhões de euros, sendo que o turístico valerá 15 milhões de euros.
Que perspectiva tem do mercado financeiro e da promoção imobiliária para os próximos dois anos, tendo em conta a conjuntura que se vive?
Vejo (o mercado) parado. O modelo de financiamento no mercado nacional foi sempre de crédito bancário. Ora, sendo este escasso, irá desacelerar, a ponto de parar. Temos poucas perspectivas de haver volume significativo. A Fundbox tem há muito tempo no mercado propostas para montar veículos com níveis de capitalização elevados.
Numa conjuntura de crédito amplo, as nossas propostas não tinham grande acolhimento porque há soluções mais fáceis. Com a menor capacidade dos bancos as nossas propostas de estruturas diferentes, regista um maior sucesso. Não é por acaso que estamos a tentar montar fundos de subscrição pública. O lugar das nossas propostas no ranking das alternativas passou a ser mais desejável.
Que yields espera oferecer nos dois novos fundos?
Espero oferecer, em ambos os casos, yields a um dígito, concretamente em torno dos 5%. Estes fundos estão pensados para um nível de risco moderado, cruciais para o actual enquadramento. Os investidores exigem probabilidades muito elevadas de preservação do capital e uma pequena remuneração e é nesse segmento que estamos.