O Decreto-Lei 39/2008, de 7 de Março consagrou o novo regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, tendo trazido importantes alterações em relação ao previsto anteriormente, nomeadamente:

• "Todas as Unidades de Alojamento (UA) estão necessariamente integradas na exploração turística";
• "Os proprietários de UA de empreendimentos turísticos (ET) em propriedade plural podem reservar para si a utilização, em exclusivo, das mesmas";
• "A administração dos ET deve ser una e garantir o seu funcionamento, tendo por base uma "prestação de condomínio" a suportar pelos proprietários das UA";
• "Os serviços a disponibilizar obrigatoriamente aos proprietários das UA são os indispensáveis a garantir a manutenção da classificação do ET".
  

Este novo regime dos empreendimentos jurídicos (RJET) fundiu todas as fracções autónomas constituídas em unidades de alojamento no conceito "exploração turística", anulando a anterior limitação de um prazo máximo de 90 dias para o exercício do direito de ocupação permanente pelo seu legítimo proprietário, pois agora ele passa a poder nelas "residir", desde que exista uma disponibilidade plena e permanente dos serviços turísticos subjacentes à natureza e classificação do ET constituído em propriedade plural.

Assim, a noção de segunda habitação/residência ou habitação com serviços hoteleiros complementares, que todos conhecemos do passado, hoje não faz sentido!
A este propósito importa definir os seguintes conceitos:

 

• Condomínio Turístico: "forma de organização de um ET em propriedade plural, em que os titulares das fracções autónomas (UA) adquirem o direito a ficar alojados nas mesmas, a título permanente, e a um conjunto de serviços turísticos complementares, nos termos do RJET, da propriedade horizontal e do título de exploração celebrado com a entidade administradora".
• Turismo residencial: "o direito de ficar alojado em permanência na UA de que é titular e de usufruir dos serviços turísticos obrigatórios existentes no ET".

 

Hoje, mais do que nunca, teremos de encontrar a marca/conceito que permite vender unidades de alojamento em empreendimentos turísticos constituídos em propriedade plural, associando a mesma ao quadro legal vigente, garantindo, de forma relevante, os direitos dos titulares de UA.
Como poderá ser alcançado este objectivo?

Para além da marca/conceito (produto turístico) apresentado como uma realidade portuguesa, a segurança jurídica e a supervisão das entidades públicas é essencial, dado que, na venda de UA como produto turístico está incluído o imóvel (fracção autónoma/UA) e um conjunto de serviços a disponibilizar em permanência, no presente e no futuro.

O rigor da regulamentação dos ET, a transparência dos contratos de aquisição e a sustentabilidade dos serviços necessários à manutenção da classificação do ET, podem fazer dos condomínios turísticos uma via de desenvolvimento económico vital, com a participação inicial dos promotores imobiliários tradicionais, mas, necessariamente, com a estruturação organizacional e financeira da responsabilidade de promotores turísticos/hoteleiros credíveis, criando-se, assim, um produto economicamente viável e distintivo do turismo residencial como uma mera segunda habitação para férias.

E se, como consensualmente se pensa, uma das principais actividades económicas de Portugal deverá ser o turismo, e se o mesmo tem de ser credibilizado internacionalmente, será indispensável que seja oferecido um modelo que permita a todos nós e, em especial, aos estrangeiros que nos visitam, aceder a empreendimentos possuidores de uma marca distintiva pela sua qualidade e que garantam a prestação dos serviços anunciados.

Para tal, o turismo residencial será organizado em condomínio e regulado e controlado por entidade pública fazendo, desta forma, a diferença com o "mau passado".

Deste modo e no mínimo, se não se pretender utilizar isoladamente o conceito de "condomínio turístico", ter-se-á de actualizar o desígnio do PENT e referir: "turismo residencial organizado em condomínio turístico".

Assim se alcançará mais eficazmente o objectivo de atrair em Portugal todos os que pretendem usufruir de empreendimentos turísticos seguros, com qualidade e credíveis.

 

* Sócios, RSA - Raposo Subtil e Associados, Sociedade de Advogados